Impozit majorat cu 3.707% la Ploiești. Cum a ajuns o clădire modestă să fie taxată ca un mall?

Calculul care ridică întrebarea esențială. Ce valoare impozabilă a stabilit Primăria?

Dincolo de procente și formule, un calcul simplu scoate la iveală dimensiunea reală a problemei. Conform anexei la HCL 744/2025, pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote maxime de 1,3% asupra valorii impozabile.

Prin urmare, dacă impozitul anual stabilit este de 11.880 lei, rezultă matematic că autoritatea fiscală a operat cu o valoare impozabilă de:

11.880÷0,013=913.846lei

Adică aproximativ 183.000 euro, la cursul oficial utilizat pentru stabilirea taxelor locale.

Aceasta este, în mod obiectiv, o valoare fiscală specifică unor spații comerciale moderne, situate în zone premium, cu suprafețe generoase și dotări contemporane. În schimb, clădirea pe care o vedeți în poză este o construcție veche, parter, fără etaj, fără extinderi recente și fără investiții majore care să justifice o asemenea evaluare.

Mai mult, această valoare impozabilă nu a fost comunicată explicit contribuabilului printr-un raport de reevaluare sau printr-o decizie motivată care să explice saltul spectaculos față de anul anterior. În absența unei astfel de justificări, rezultă că nu impozitul în sine este elementul central al controversei, ci valoarea impozabilă care a stat la baza calculului — o valoare care, prin simpla aplicare a cotei legale, a transformat o obligație fiscală de câteva sute de lei într-una de peste unsprezece mii de lei pe an.

Aceasta este întrebarea esențială la care autoritatea fiscală datorează un răspuns clar: în baza căror documente și criterii concrete a fost stabilită o valoare impozabilă de peste 913.000 lei pentru o clădire care, în anul precedent, genera un impozit de doar 312 lei?

Ce NU spune HCL 744/2025

Hotărârea Consiliului Local nr. 744/2025 stabilește cadrul general pentru impozitele locale, însă un element esențial devine evident atunci când textul este citit cu atenție: hotărârea nu autorizează nicio creștere arbitrară și nelimitată a impozitului pe clădiri.

Singura situație în care Consiliul Local permite o majorare excepțională este prevăzută explicit:

„Aprobă majorarea cu până la 500% a impozitului pentru clădirile şi/sau terenurile neîngrijite, situate în intravilanul municipiului Ploieşti.”

Această prevedere nu se aplică automat. Ea presupune o procedură administrativă clară și obligatorie, care include:

• constatarea oficială a stării de neîngrijire, realizată de autoritatea competentă;

• întocmirea unui proces-verbal de constatare;

• notificarea proprietarului;

• acordarea unui termen de conformare;

• emiterea unui act administrativ fiscal motivat, care să justifice majorarea.

Această procedură nu este formală, ci esențială, deoarece afectează direct dreptul de proprietate și obligațiile fiscale ale contribuabilului.

În cazul clădirii analizate, nu există nicio dovadă că imobilul ar fi fost încadrat oficial în categoria clădirilor neîngrijite. Nu există notificări, procese-verbale sau decizii administrative care să indice aplicarea acestei sancțiuni fiscale.

Mai mult, chiar dacă o asemenea încadrare ar fi existat, legea stabilește un plafon maxim de majorare de 500%, adică impozitul ar fi putut crește de cel mult 6 ori, nu de 38 de ori, așa cum s-a întâmplat în realitate.

Această diferență este esențială. Creșterea constatată în acest caz este de 3.707%, adică de peste șapte ori mai mare decât majorarea maximă permisă chiar și în cele mai severe situații prevăzute de lege.

Prin urmare, majorarea nu poate fi explicată prin aplicarea sancțiunii pentru clădiri neîngrijite și ridică o întrebare legitimă: în baza cărei prevederi concrete a fost stabilit un impozit care depășește cu mult limitele excepționale prevăzute chiar de hotărârea invocată?

Ce înseamnă în realitate această majorare pentru contribuabil

Dincolo de formulele fiscale și prevederile legale, impactul real al acestei majorări se vede cel mai clar atunci când este tradus în termeni concreți, ușor de înțeles.

Impozitul anual stabilit pentru anul 2026 este de:

11.880 lei

Raportat la o perioadă lunară, aceasta înseamnă:

11.880÷12=990lei/luna

Cu alte cuvinte, proprietarul acestei clădiri este obligat să plătească aproape 1.000 de lei pe lună, nu pentru un credit, nu pentru o chirie și nu pentru o investiție nouă, ci pur și simplu pentru a rămâne proprietarul aceluiași imobil pe care îl deține de ani de zile, în aceleași condiții.

Pentru comparație, această sumă este echivalentă cu chiria lunară a unui spațiu comercial mic, situat într-o zonă obișnuită a orașului. Practic, impozitul anual a fost transformat într-o sarcină financiară recurentă care concurează direct cu costurile reale de exploatare ale unui spațiu comercial.

Mai mult, contrastul este cu atât mai evident cu cât, anterior, impozitul lunar echivalent era de aproximativ:

312÷12=26lei/luna

Astfel, în termeni reali, contribuabilul a trecut de la o obligație fiscală simbolică, de 26 lei pe lună, la una de 990 lei pe lună, fără ca imobilul să fi fost extins, modernizat sau reclasificat oficial.

Această transformare radicală schimbă însăși natura impozitului: dintr-o contribuție fiscală rezonabilă, acesta devine o povară financiară majoră, care poate afecta direct sustenabilitatea utilizării imobilului.

În acest context, o concluzie devine inevitabilă: pentru acest contribuabil, impozitul nu mai este doar o taxă, ci o obligație financiară care rivalizează cu costul de utilizare al imobilului în sine. Statul nu mai este doar autoritatea care percepe impozitul, ci a devenit, în termeni practici, cel mai costisitor „partener” al proprietarului.

Principiul legal al proporționalității. Alt abuz fără răspuns

În materie fiscală, autoritățile locale nu au doar dreptul de a stabili impozite, ci și obligația de a respecta un principiu fundamental: proporționalitatea. Acest principiu, consacrat de Codul fiscal și confirmat constant în jurisprudența administrativă, impune ca sarcina fiscală să fie rezonabilă, justificată și corelată direct cu valoarea reală a bunului impozitat.

Cu alte cuvinte, impozitul trebuie să fie:

• previzibil – contribuabilul trebuie să poată anticipa, într-o marjă rezonabilă, evoluția obligațiilor sale fiscale;

• justificat – orice creștere trebuie să aibă la bază o modificare reală și verificabilă, cum ar fi o reevaluare, o extindere sau o schimbare de destinație;

• proporțional – nivelul impozitului trebuie să reflecte valoarea și utilizarea efectivă a imobilului, nu o estimare arbitrară sau neexplicată.

În cazul analizat, însă, realitatea fiscală ridică semne serioase de întrebare. O creștere de 3.707%, în absența unei modificări vizibile a clădirii sau a unei schimbări declarate a destinației, depășește cu mult limitele unei ajustări fiscale normale și intră într-o zonă în care proporționalitatea devine o problemă legitimă de drept.

Mai mult, această creștere nu a fost graduală, ci bruscă și radicală, transformând o obligație fiscală stabilă într-una de peste 38 de ori mai mare de la un an la altul. În lipsa unei explicații clare privind elementele care au determinat această recalculare, contribuabilul este pus în situația de a suporta consecințele unei decizii fiscale fără a avea acces la rațiunea concretă care a stat la baza acesteia.

Într-un stat de drept, impozitarea nu poate fi percepută ca o sancțiune implicită sau ca rezultatul unei recalculări opace. Ea trebuie să fie rezultatul unui mecanism transparent, verificabil și proporțional. Iar atunci când diferența dintre două obligații fiscale consecutive nu mai este de câteva procente, ci de câteva mii, întrebarea nu mai este dacă impozitul a crescut, ci dacă principiul proporționalității a fost, în mod real, respectat.

Unde se rupe firul legal? Între hotărâre și aplicarea ei

Hotărârea Consiliului Local nr. 744/2025 stabilește cadrul general în care sunt calculate impozitele locale pentru anul 2026, aprobând cotele și regulile aplicabile tuturor contribuabililor. Ea definește mecanismul, dar nu stabilește, în mod individual, valoarea impozabilă a fiecărei clădiri și nici nu justifică, prin ea însăși, salturi spectaculoase ale obligațiilor fiscale.

Cu toate acestea, majorarea concretă constatată în acest caz — de peste 38 de ori față de anul precedent — nu rezultă direct din textul hotărârii, ci din modul în care aceasta a fost aplicată de autoritatea fiscală locală. Cu alte cuvinte, nu cadrul legal în sine explică această creștere, ci parametrii fiscali utilizați în mod individual pentru acest imobil.

Această distincție este esențială. Hotărârea oferă formula, dar valoarea impozabilă — elementul decisiv care determină suma finală — este stabilită administrativ, în evidențele fiscale ale autorității locale. Iar atunci când această valoare crește implicit până la nivelul care generează un impozit de 11.880 lei anual, explicația trebuie să fie una clară, documentată și comunicată contribuabilului.

Dacă regimul mixt al clădirii nu s-a modificat, dacă suprafața a rămas aceeași și dacă nu există o reevaluare legală comunicată sau o schimbare declarată a destinației, atunci această creștere nu apare ca o consecință naturală a aplicării hotărârii, ci ca rezultatul unei recalculări administrative care ridică întrebări legitime privind temeiul său concret.

Într-un sistem fiscal bazat pe reguli clare și predictibile, diferențele pot exista, dar ele trebuie să fie explicabile. Iar atunci când impozitul crește de la câteva sute de lei la aproape douăsprezece mii de lei pe an, explicația nu mai este o opțiune, ci o obligație. Iar modificprile legislative trebuie să capete urgență.

Întrebari legitime pentru autorități. Două scurte

Cum a devenit, peste noapte, o clădire modestă o proprietate impozitată ca un activ de aproape 200.000 euro?

Și, mai important: câți alți ploieșteni se află în aceeași situație?